기준시가. 국세청이 정한 부동산 세금 계산의 기준 금액입니다.
양도소득세, 상속세, 증여세 등 국세를 계산할 때 실거래가가 아닌 기준시가를 기준으로 부과되는 경우가 많습니다.
특히 실거래가가 확인되지 않거나 시세가 불분명한 경우에는, 기준시가가 결정적인 역할을 합니다.
📊 사실 정리
- 기준시가란?
부동산의 시가를 산정하기 어려운 경우, 국세청이 정한 기준 금액을 활용해 세금을 계산하는 제도입니다. - 적용 세목
- 양도소득세
- 상속세
- 증여세
- 고시 주체
국세청 (매년 부동산 유형별 기준시가 고시) - 활용 상황
- 실거래가가 지나치게 낮거나 허위로 신고된 경우
- 비상장 주식이나 특수관계인 간 거래에서 시세 판단이 어려운 경우
🧠 인사이트
기준시가는 단순한 참고 자료가 아닙니다. 국세 산정의 ‘기준값’으로, 납세자 입장에서는 예측 가능한 과세 기준 역할을 합니다.
실거래가가 없거나 신뢰성이 낮은 경우에는, 국세청이 고시한 기준시가로 과세표준이 결정됩니다. 특히 가족 간 거래나 상속 부동산은 실거래 사례가 부족해 기준시가가 과세 기준으로 바로 쓰이는 경우가 많습니다.
또한 기준시가는 매매가보다 낮게 설정되는 경우가 많지만, 경우에 따라 실거래가보다 높을 수도 있어 절세 전략 수립에 핵심 변수로 작용합니다.
📌 적용 사례로 이해하기
✅ 사례 1: 아파트 양도소득세
서울 B아파트를 5억 원에 양도했지만, 국세청 기준시가는 4억 5천만 원일 경우
→ 세금 계산은 기준시가(4.5억 원) 기준으로 산정됩니다.✅ 사례 2: 상속세 계산
고인의 소유 아파트가 실거래 내역이 없을 경우
→ 기준시가가 상속재산 평가 기준으로 적용됩니다.✅ 사례 3: 증여세 판단
자녀에게 부동산을 증여했을 때도
→ 실거래가 대신 기준시가를 기준으로 과세표준이 정해지는 경우가 일반적입니다.
🤔 실거래와, 뭐가 다를까?
| 구분 | 실거래가 | 기준시가 |
|---|---|---|
| 출처 | 실제 매매금액 | 국세청 고시 기준 |
| 활용 | 대출, 신고, 감정가 | 세금 계산 (국세 기준) |
| 변동성 | 시장 상황 반영 | 연 1회 고시 (보수적) |
※ 대부분의 국세는 실거래가가 과도하게 낮거나 신고가 누락되면 기준시가를 기준으로 과세됩니다.
🗂 조회 방법
- 국세청 홈택스 > 부동산 기준시가 조회
- 주소 검색 또는 시군구/번지 기준으로 조회 가능
- 연도별 조회 기능도 제공됨
💬 마무리 요약
기준시가는 단순 참고값이 아닙니다.
세금 부담의 크기를 결정짓는 핵심 기준이기 때문에,
양도·상속·증여 계획이 있다면 반드시 확인하고 계산에 반영해야 합니다.