부동산을 살 때 대출을 얼마나 받을 수 있을지 계산할 때 반드시 등장하는 단어,
바로 LTV DSR DTI 입니다.
이 세 가지는 은행이 대출 한도를 산정할 때 사용하는 핵심 규제 지표로,
정부의 대출 규제 정책과도 직접적으로 연동됩니다.
📌 LTV란? (Loan To Value)
LTV는 ‘주택담보인정비율’의 약자로,
집값 대비 얼마까지 대출이 가능한지를 나타내는 비율입니다.
예: 집값이 6억 원이고 LTV가 60%라면 → 최대 3억 6천만 원까지 대출 가능
LTV는 주택담보대출의 기본 한도를 정하며, 지역·가격대·무주택 여부 등에 따라 달라집니다.
📌 DSR이란? (Debt Service Ratio)
DSR은 총부채원리금상환비율입니다.
개인의 연간 소득 중에서 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다.
예: 연봉 5,000만 원 / 모든 대출 원리금 상환 2,000만 원
→ DSR = 40%
DSR은 전체 대출에 대한 상환 능력을 평가하므로,
신용대출, 카드론, 자동차 할부까지 포함해 판단합니다.
📌 DTI란? (Debt To Income)
DTI는 총부채상환비율로,
주택담보대출의 원리금 상환액만을 기준으로 연소득 대비 계산하는 비율입니다.
DTI는 DSR보다 적용 범위가 좁지만,
주택담보대출 중심의 과거 대출 심사에서 많이 사용되었습니다.
📊 LTV·DSR·DTI 비교표
| 항목 | LTV | DSR | DTI |
|---|---|---|---|
| 의미 | 담보가 대비 대출 비율 | 연소득 대비 전체 대출 상환 비율 | 연소득 대비 주택담보대출 상환 비율 |
| 계산 기준 | 주택 시세 | 모든 대출 원리금 / 연소득 | 주담대 원리금 / 연소득 |
| 포함 범위 | 해당 부동산 대출 | 신용·카드·자동차 포함 | 주담대만 포함 |
| 실무 적용 | 기본 대출 한도 | 실제 승인 여부 좌우 | 일부 금융기관 참고용 |
💡 실전에서 어떻게 적용될까?
예를 들어 9억 원 아파트를 구매하려는 무주택자의 경우:
- 투기과열지구라면 LTV 40% → 3.6억 대출 한도
- 연소득이 6천만 원이고 DSR 40% 규제 적용 → 총 원리금 연 2,400만 원 이내로 제한됨
- 기존 신용대출이 있다면 주담대 가능 금액도 축소됨
즉, LTV가 허용해도, DSR 때문에 대출이 막히는 경우가 많습니다.
💬 마무리 요약
LTV·DSR·DTI는 대출 한도를 결정짓는 3대 지표입니다.
실제 구매력은 단순 집값이 아니라, 소득과 기존 대출의 상태에 따라 달라지므로
부동산 거래 전에 이 세 가지 기준을 꼭 점검하세요.